วิกฤตหนี้ครัวเรือนกดกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างดิ่งเหว

หนี้ครัวเรือนพ่นพิษตลาดอสังหาฯครึ่งแรกปี69 บีบยอดแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง ตลาดกลาง-ล่างยังไม่โงหัว บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ ปรับแผนหนีตายหันซบตลาดบน จับกลุ่มกำลังซื้อสูงไม่ได้รับผลกระทบเศรษฐกิจ "แสนสิริ" ตัดขายหุ้นดึงยักษ์ใหญ่ญี่ปุ่น "โนมูระ" ร่วมทุนเปิดลุยตลาดคอนโดหรู CBRE ชี้ทิศทางครึ่งปีหลังอสังหาฯ ยึดทำเลทองใจกลางเมือง-ใกล้รถไฟฟ้า รุกตลาดบน งัด Branded Residence และคอนโดลักซ์ชัวรีดักกำลังซื้อต่างชาติและกลุ่มกระเป๋าหนัก หวังผ่าวิกฤตเศรษฐกิจที่ยังไร้สัญญาณฟื้นตัว

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างหนักหน่วงและอยู่ในภาวะชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจโดยรวม ส่งผลให้ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่หดตัวลงจากปีก่อนอย่างเห็นได้ชัด โดยชนวนเหตุสำคัญยังคงมาจากบาดแผลเรื้อรังของกำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างที่เปราะบางอย่างหนัก ซึ่งสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์และสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยต่างระบุไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วไปกำลังอยู่ในช่วงปรับสมดุลจากวิกฤตหนี้ครัวเรือนที่ทรงตัวในระดับสูง กดดันให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จากสถาบันการเงินยังคงพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์

มรสุมปัจจัยลบครั้งนี้กลายเป็นแรงบีบให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องถอยออกมาระมัดระวังการลงทุน และจำเป็นต้องปรับแผนการตลาดแบบยกแผง หันไปโฟกัสกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและลอยตัวเหนือปัญหาเศรษฐกิจ ขณะเดียวกัน การรักษาสภาพคล่องกลายเป็นหัวใจสำคัญ ทำให้การเลือกจับมือกับพันธมิตรที่มีฐานการเงินระดับโลกกลายเป็นกลยุทธ์ทางรอดที่ปลอดภัยกว่าการแบกรับความเสี่ยงเพียงลำพัง ทิศทางนี้จึงกลายเป็นโอกาสทองของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ที่มีพันธมิตรข้ามชาติแข็งแกร่ง และนำไปสู่ก้าวสำคัญของวงการอสังหาฯ ไทยในช่วงครึ่งหลังปี 69

สัญญษดังกล่าวเริ่มชัดขึ้น เมื่อล่าสุด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยถึงการบรรลุข้อตกลงขายหุ้นสามัญของบริษัทย่อยอย่าง บริษัท สิรินภัค 13 จำกัด ในสัดส่วน 45% คิดเป็นมูลค่า 22.50 ล้านบาท ให้แก่ บริษัท โนมูระ เรียล เอสเตท (ประเทศไทย) จำกัด ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ระดับท็อปเทียร์จากประเทศญี่ปุ่น เปลี่ยนโครงสร้างการถือหุ้นเป็นแสนสิริถือ 55% และโนมูระถือ 45% ทำให้ บริษัท สิรินภัค 13 จำกัด กลายเป็นบริษัทร่วมทุน โดยจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท สิริ เอ็นที 1 จำกัด เพื่อลุยพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกันอย่างเป็นทางการ จากที่ก่อนหน้านี้การลงทุนของ 2 บริษัทอยู่ในรูปแบบพันธมิตรร่วมลงทุน

ในมุมมองเชิงยุทธศาสตร์ การขยับทัพของแสนสิริครั้งนี้ถือเป็นก้าวที่แยบยลของการบริหารจัดการทางการเงินผ่านกลยุทธ์ Asset-Light Strategy เพื่อลดแรงกดดันด้านภาระหนี้สินของบริษัทแม่ และเพิ่มประสิทธิภาพของอัตราส่วนทางการเงิน โดยการดึงกลุ่มทุนระดับสถาบันจากญี่ปุ่นเข้ามาหารความเสี่ยง ช่วยให้แสนสิริขยายสเกลการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างต่อเนื่อง

ขณะเดียวกัน การประทับแบรนด์ร่วมทุนระดับสากลยังช่วยดึงดูดกำลังซื้อจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่มองหาที่อยู่อาศัยและการลงทุนในไทย ซึ่งการตั้งรหัสชื่อบริษัทว่า สิริ เอ็นที 1 ยิ่งเป็นสัญญาณชัดเจนว่านี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของความร่วมมือระลอกใหม่ที่จะมีโครงการถัดๆ ไปตามมาในอนาคต โดยคาดการณ์ว่าทิศทางการพัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่คอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมถึงลักซ์ชัวรี ในระดับราคา 150,000 ถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร บนทำเลศักยภาพสูงอย่างสุขุมวิทตอนกลางถึงตอนปลาย (ทองหล่อ, เอกมัย, อ่อนนุช) และย่าน CBD (สาทร, สีลม, พระราม 4) ตลอดจนแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ เพื่อตอบโจทย์ทั้ง Real Demand และผู้ซื้อต่างชาติผ่าน Foreign Quota พร้อมใส่นวัตกรรม Universal Design และมาตรฐานอาคารเขียวสไตล์ญี่ปุ่นเข้ามาร่วมยกระดับโครงการ

ทั้งนี้ พฤติกรรมการย้ายฐานการลงทุนไปจับตลาดบนนี้ สอดคล้องกับผลวิจัยล่าสุดของ ซีบีอาร์อี (CBRE Thailand) โดย นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า ครึ่งหลังปี 2569 ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องส่งมอบโครงการคุณภาพสูงที่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ โดยหลายโครงการใจกลางเมืองมุ่งยกระดับราคาด้วยการดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหาร (Branded Residence) หรือสร้างโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรีขนาดไม่เกิน 100 ยูนิต เพื่อเน้นความเป็นส่วนตัวและสิทธิพิเศษที่เหนือระดับ ในทางกลับกัน ตลาดมิดทาวน์และชานเมืองที่ยังเจอมรสุม Reject Rate เล่นงาน ผู้ประกอบการต้องจำกัดการเปิดตัวเฉพาะทำเลที่มีปัจจัยสนับสนุนชัดเจน เช่น ใกล้จุดเชื่อมต่อการเดินทาง มหาวิทยาลัย หรือโรงพยาบาล เพื่อดึงดูดกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าที่มีความพร้อมทางการเงิน

แม้แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี จะคาดการณ์ว่า ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะปรับตัวสูงขึ้นกว่าปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดซบเซาอย่างหนักจากผลกระทบของเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเมียนมาเมื่อเดือนมีนาคม 2568 แต่สำหรับตลาดบ้านแนวราบนั้น ปริมาณตัวเลขบ้านเหลือขายที่พุ่งสูงขึ้นยังคงเป็นจุดเปราะบางที่บีบให้ผู้ประกอบการต้องประเมินทำเลอย่างรอบคอบและชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอสัญญาณการฟื้นตัว 

ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานยังคงมีความเคลื่อนไหวจากการที่ซัพพลายใหม่พุ่งแตะระดับสูงสุด จนเกิดปรากฏการณ์ "Flight-to-Quality" ที่ผู้เช่าย้ายเข้าสู่อาคารใหม่ที่เกรดดีกว่า สะท้อนให้เห็นว่าสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งหลังปี 2569 คือยุคแห่งการคัดสรรรอดชีวิต ที่มีเพียงโครงการระดับพรีเมียม ทำเลจริง และพันธมิตรที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะสามารถฝ่าวิกฤตเศรษฐกิจนี้ไปได้